Le Luxembourg n’est pas étranger aux défis et tensions du marché locatif. Aujourd’hui, un nouveau rapport publié par des politologues de l’Université du Luxembourg et l’association de défense des locataires (Mieterschutz) révèle les expériences qui sont source de tensions pour les locataires.
Dans l’étude, les locataires ont exprimé un certain nombre de sentiments négatifs à l’égard du marché locatif, les plus fréquents étant l’injustice (47 %) et l’insécurité (24 %). Le mauvais état des logements est un problème fréquemment cité. Près d’un locataire sur cinq ayant écrit à l’association de protection a rencontré des problèmes dans son logement, les groupes vulnérables et ceux avec enfants étant les plus touchés. La moisissure ou l’humidité sont les problèmes les plus fréquemment cités, suivis par les problèmes de construction ou d’équipement, de chauffage ou de fuites.
Ce sont quelques-unes des principales conclusions de l’étude conjointe « The Tenant Experience in Luxembourg’s Rental Market », menée par Lindsay Flynn, Prof. de sciences politiques à l’Université du Luxembourg. Cette étude s’appuie sur la correspondance anonymisée entre près de 300 locataires et Mieterschutz, ainsi que sur des groupes de discussion où les locataires ont partagé leurs expériences avec l’équipe de recherche.
‟ Ces données collectées entre 2022 et 2023 dressent un tableau réaliste de ce que signifie être locataire au Luxembourg. Des recherches supplémentaires sont nécessaires pour obtenir une vue d’ensemble plus complète et avancer des mesures politiques efficaces.”
Associate professor in Political Science
Les ménages vulnérables et avec enfants les plus exposés
Prof. Lindsay Flynn présente les résultats du rapport lors d’un événement public.
L’étude évalue les expériences en trois étapes : durant la recherche d’un logement, durant le bail et la fin du bail.
- La recherche d’un logement locatif est entravée par des loyers inabordables, des critères de sélection ou de la discrimination perçus, des conditions contractuelles ou un manque de clarté des contrats de bail.
- Les problèmes les plus fréquemment signalés pendant la durée du bail sont des mauvaises conditions de logement, les augmentations de loyer ou la responsabilité des réparations.
- La fin du bail est rendue compliquée majoritairement par la restitution de la caution, l’état des lieux de sortie et la résiliation anticipée ou l’expulsion.
« Une situation déjà tendue peut-être exacerbée par divers facteurs, qu’ils soient humains, juridiques ou contractuels », explique Prof. Flynn. Les locataires étaient souvent incertains de leurs droits, par exemple en matière d’augmentation de loyer, de responsabilité des réparations et de légalité de la résiliation du contrat. Les termes techniques ou juridiques et les zones grises dans les contrats ajoutent une couche de complexité qui frustre les locataires, tandis que la relation entre locataires et propriétaires se détériore souvent après que les locataires ont signalé un conflit ou une absence de réponse.
Il convient également de noter que les groupes socio-économiques vulnérables et les familles avec enfants ont rencontré des problèmes plus graves et plus urgents, notamment en ce qui concerne les critères de sélection par les propriétaires et la qualité des logements.
Recommandations adaptées et applicables
Le rapport consacre un chapitre aux solutions politiques proposées, directement adaptables au marché locatif local. « Nous constatons en particulier que le manque d’accès aux informations compréhensibles, la méconnaissance des droits, des responsabilités ou des obligations pèsent sur les relations », explique Prof. Flynn. « Des stratégies visant à améliorer l’accès à l’information, la transparence et l’accompagnement peuvent contribuer à éviter les situations qui surviennent avant, pendant et à la fin du bail. »
L’accessibilité financière et les conditions de logement sont des problèmes persistants qui nécessitent une approche multiforme de la part des institutions publics, en particulier pour les ménages vulnérables et ceux avec enfants. Des informations et des outils pour les communications formelles et le règlement des litiges entre locataires et propriétaires contribueraient à éviter certains problèmes et à réduire les tensions. L’évaluation des politiques peut permettre d’apprécier la clarté des réglementations et d’identifier des stratégies visant à réduire les malentendus.
D’autres problèmes nécessitent des solutions plus complexes, avec une perspective à long terme. Il s’agit par exemple de la facturation irrégulière et indirecte des frais d’électricité, de chauffage ou autre. Ou encore de l’accompagnement des locataires pour qu’ils tirent parti des programmes existants, tels que les subventions de loyer et les programmes de garantie de caution. Les organisations en contact avec les locataires pourraient reconsidérer les domaines dans lesquels elles investissent leurs ressources, par exemple en augmentant les ressources destinées aux personnes qui ont besoin d’une aide urgent concernant l’accessibilité financière ou la qualité du logement. Elles peuvent également évaluer l’efficacité du réseau de soutien aux ménages à faibles revenus, en veillant à ce que les ménages vulnérables parviennent à résoudre leurs litiges.
Informations sur le projet de recherche
Tout au long du rapport, des données ou des enquêtes provenant d’organismes publics, tels que l’enquête EU-SILC ou de l’Observatoire de l’Habitat, sont utilisées pour contextualiser les résultats.
« Une vision complète et bilatérale est nécessaire pour proposer des recommandations politiques vraiment efficaces », explique Lindsay Flynn. « Pour cela il faudra mener des études supplémentaires pour comprendre d’autres points de vue et situations critiques. »
Par exemple les expériences des propriétaires ou des situations critiques de litiges non inclus dans la correspondance sont des domaines essentiels à analyser en profondeur afin d’obtenir une vision plus accomplie.
Cette étude a été commandée par Mieterschutz Lëtzebuerg et réalisée avec le soutien financier du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire et du projet FNR ATTRACT « Proactive Policymaking for Equal Lives (PROPEL) », soutenu par le Luxembourg National Research Fund (FNR).